Grundvoraussetzung für die Planung einer baulichen Anlage ist ein gebildetes beziehungsweise vorhandenes Baugrundstück. Das Baugrundstück ist grundsätzlich mit dem Grundstück im zivilrechtlichen Sinn (ist gleich Grundbuchgrundstück) identisch und stellt einen abgetrennten Teil der Erdoberfläche dar, der im Grundbuch unter einer besonderen Nummer eingetragen ist. Ein Grundstück kann identisch mit einem Flurstück sein oder aus mehreren Flurstücken bestehen, die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer aufgeführt werden. Ein Grundbuchgrundstück beziehungsweise ein Baugrundstück bei mehreren Flurstücken besteht immer nur dann, wenn die Flurstücke unter einer laufenden Nummer im Grundbuch subsumiert sind.
Soll ein Grundstück grundbuchrechtlich geteilt werden, muss der abzutrennende (abzuschreibende) Teil im Liegenschaftskataster als Flurstück unter einer besonderen Nummer geführt sein. Existiert ein solches Flurstück nicht, muss es vor der Grundstücksteilung durch eine Zerlegungsvermessung zum Beispiel durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur hergestellt werden.
Zu ihrer Wirksamkeit bedarf eine grundbuchrechtliche Grundstücksteilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist gemäß § 7 der Hessischen Bauordnung (HBO) einer Teilungsgenehmigung durch die Bauaufsicht.
Erschließung
Die Voraussetzung für eine Baugenehmigung ist, dass das Baugrundstück über eine öffentlich-rechtlich gesicherte Erschließung verfügt. Dazu gehören eine direkte verkehrsmäßige Anbindung an eine öffentliche Straße sowie Ver- und Entsorgungsleitungen für Elektrizität, Wasser und Abwasser. Die Anforderungen beziehungsweise der Umfang an die Erschließungsanlagen sind abhängig vom zu errichtenden Vorhaben.
Es ist jedoch nicht erforderlich, dass alle diese Anforderungen bereits vor Beginn einer Baumaßnahme vorhanden sein müssen. Es muss jedoch gewährleistet sein bzw. es kann davon ausgegangen werden, dass sie im Rahmen des Vorhabens hergestellt werden können und zum Zeitpunkt der Nutzungsaufnahme vorhanden und benutzbar sind. Das gilt insbesondere für die Ver- und Entsorgung baulicher Anlagen.
Es besteht jedoch kein Rechtsanspruch auf Erschließung.
Zur öffentlich-rechtlichen Sicherung der Erschließung kann auch die Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis dienen. Die rein privatrechtliche dingliche Grunddienstbarkeit im Grundbuch ist zur Sicherung der öffentlich-rechtliche erforderlichen Erschließung regelmäßig nicht ausreichend.
Baulast
Gerade in einer dicht besiedelten Stadt wie Wiesbaden können Bauwillige die gesetzlichen Anforderungen an ein Bauvorhaben nicht immer auf dem eigenen Grundstück erfüllen – zum Beispiel bei der Herstellung der erforderlichen Stellplätze, der Durchfahrt zum eigenen Grundstück oder der Einhaltung der Abstandsflächen. Durch die Eintragung einer sogenannten Baulast auf einem anderen – in der Regel benachbarten Grundstück – kann die Genehmigungsfähigkeit beziehungsweise Zulässigkeit eines Bauvorhabens erreicht werden, das ohne die Baulast nicht genehmigungsfähig wäre.
Eine Baulast ist eine einseitige öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die eine Eigentümerin oder einen Eigentümer (oder auch den oder die Erbbau- oder Nießbrauchberechtigte/Nießbrauchberechtigten) eines Grundstücks gegenüber der Baubehörde zu Gunsten einer oder eines Dritten, in der Regel einer Nachbarin oder eines Nachbarn, eingeht. Mit der Eintragung einer Baulast übernimmt die Eigentümerin oder der Eigentümer des belasteten Grundstücks dauerhaft die Verpflichtung, bestimmte Dinge zu tun, zu dulden oder zu unterlassen.
Die Baulast der HBO ist als landesrechtliche Regelung kein Mittel, planungsrechtliche Vorschriften oder Festsetzungen (Bundesrecht) zu verdrängen, aufzuheben oder zu verändern. Sie kann jedoch eine Grundlage für planungsrechtliche Befreiungen sein.
Damit eine Baulast wirksam wird, muss sie in das Baulastenverzeichnis, das bei der Bauaufsicht geführt wird, eingetragen werden.