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Im Grundsatz ist das Bauen erlaubt, wenn es nicht durch ein Gesetz oder planerische Festsetzungen der Landeshauptstadt Wiesbaden eingeschränkt wird. Das ist die grundgesetzlich verankerte Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften bilden den Rahmen und schaffen damit über die Zulässigkeit von Vorhaben einen Ausgleich zwischen Planvorbehalt und Baufreiheit.
Im Wesentlichen unterscheidet das Planungsrecht drei Möglichkeiten für die Einordnung eines Grundstückes. Es liegt entweder:
- im Bereich eines Bebauungsplanes (§ 30 BauGB) – beplanter Innenbereich,
- innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB) – unbeplanter Innenbereich, oder
- im (unbebauten) Außenbereich (§ 35 BauGB).
Das Grundstück liegt im beplanten Innenbereich
§ 30 BauGB regelt die Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
Die Gemeinde steuert im Rahmen ihrer Planungshoheit die städtebauliche Entwicklung, indem sie qualifizierte Bebauungspläne aufstellt. Diese kommunale Planungshoheit ist in Artikel 28 (Selbstverwaltung der Gemeinden) des Grundgesetzes verankert und dient dazu, dass die Gemeinden ihre Angelegenheiten in eigener Verantwortung regeln. Für die bauliche Entwicklung des Gemeindegebiets nutzen die Gemeinden insbesondere die Bauleitplanung, die im Baugesetzbuch GB geregelt ist. Dabei wird die bauliche Nutzbarkeit eines Grundstücks in der sogenannten verbindlichen Bauleitplanung über Bebauungspläne geregelt.
In Bereichen in denen ein rechtskräftiger, qualifizierter Bebauungsplan besteht, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§30 BauGB).
Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen eines B-Planes sind jedoch möglich; § 31 regelt hierfür die entsprechenden Rahmen- und Beurteilungsparameter. So können Befreiungen gewährt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde. Ausnahmen hingegen sind nur für Tatbestände möglich, die entweder im Textteil des Bebauungsplanes explizit festgesetzt oder in den Baugebieten der §§ 2-10 BauNVO enthalten sind.
Unabhängig davon gelten grundsätzlich die Vorschriften des Bauordnungsrechts (geregelt in der Hessischen Bauordnung (HBO)) und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften (insbesondere der Gestaltungssatzung). Aus diesen Vorschriften ergeben sich in der Regel zusätzliche Anforderungen oder Beschränkungen, die für die allgemeine Zulässigkeit von Vorhaben entscheidend sind.
Festsetzungen qualifizierter Bebauungspläne
Baugenehmigung während Aufstellung eines Bebauungsplanes
Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich
§ 34 BauGB regelt die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile.
Ein unbeplanter Innenbereich liegt vor, wenn es keinen Bebauungsplan gibt, jedoch ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil existiert. In Wiesbaden gibt es, wie in vielen anderen Städten und Gemeinden auch, Gebiete die zum Beispiel aufgrund der historischen Stadtentwicklung zu großen Teilen bebaut sind, für die aber noch nie ein Bebauungsplan aufgestellt wurde.
Auch insbesondere für am Ortsrand gelegene Grundstücke und Grundstücke am Rande großer Freiflächen innerhalb eines bebauten Stadtgebietes liegt oft kein B-Plan vor. Derartige Flächen werden als "unbeplanter Innenbereich" (§ 34 BauGB) bezeichnet.
Ein solcher unbeplanter Innenbereich wird aus den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen gebildet. Dort sind bauliche Vorhaben grundsätzlich nur zulässig, wenn sie sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und diese im Rahmen der bereits vorhandenen Eigenart weiterbauen. Maßgeblich ist dabei die vorhandene, optisch wahrnehmbare Bebauung, die einen Bebauungszusammenhang bildet und eine organische Siedlungsstruktur erkennen lässt. Bei Baulücken und Freiflächen ist entscheidend, ob und inwieweit die aufeinanderfolgende beziehungsweise umgebende Bebauung dennoch den Eindruck der Zusammengehörigkeit vermittelt und ob diese das betreffende Grundstück hinreichend prägt.
Um zulässig zu sein, muss sich das Bauvorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und muss die Erschließung gesichert sein. Darüber hinaus müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Entscheidend für das "Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung" ist der Rahmen der Umgebung, der zur Beurteilung des Einfügens herangezogen wird. Daher ist der Auswahl dieses "Umgriffs" besonders wichtig. Für die jeweiligen Einfügungsmerkmale kann dieser Umgriff unter Umständen gewählt werden – so kann für die Beurteilung zur Art der Nutzung ein anderer Umgriff als für das Maß der Nutzung gewählt werden. Beim Einfügen geht es dabei weniger um die formelle Einheitlichkeit als um die grundsätzliche Harmonie innerhalb des Stadtgefüges. Ein Vorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es der vorhandenen städtebaulichen Situation entspricht und zu keinen bodenrechtlichen Spannungen führt.
Das Grundstück liegt im unbebauten Außenbereich
§ 35 BauGB regelt die Zulässigkeit von Vorhaben im unbebauten Außenbereich. Zum Außenbereich gehören alle Grundstücke, die außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen.
Für die Abgrenzung des Innenbereichs vom Außenbereich kommt es wesentlich darauf an, inwieweit der Bebauungszusammenhang reicht und den Eindruck einer aufeinanderfolgenden geschlossenen Bebauung vermittelt. Der im Zusammenhang bebaute Ortsteil endet regelmäßig mit der letzten vorhandenen Bebauung. Die tatsächlichen Grundstücksgrenzen bleiben bei dieser Betrachtung unberücksichtigt. Alle sich anschließende Flächen gehören zum Außenbereich.
Der Außenbereich ist dem Wesen nach grundsätzlich von Bebauung freizuhalten und unterliegt einem prinzipiellen Schutz gegen bauliche Inanspruchnahme. begünstigte und privilegierte Vorhaben (zum Beispiel land- und forstwirtschaftliche Nutzungen), die nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sind (§35 BauGB), dürfen errichtet werden.
Inwieweit eine vorhandene bauliche Anlage einer neuen, möglicherweise nicht mehr privilegierten Nutzung zugeführt werden kann, ist nur für den jeweiligen Einzelfall rechtlich bewertbar. Daher wenden Sie sich am besten direkt an die Bauberatung der Bauaufsicht.
Der § 35 BauGB unterscheidet hier beispielsweise in:
Privilegierte Vorhaben
Sonstige Vorhaben
Teilprivilegierte Vorhaben
Örtliche Bauvorschriften der Landeshauptstadt Wiesbaden
Die Gemeinden können durch Satzungen und örtliche Bauvorschriften auf die bauliche Entwicklung des örtlichen Gesamterscheinungsbilds zur Wahrung ästhetischer Belange oder Abwehr von Verunstaltungen Einfluss nehmen und eigenes Ortsbaurecht schaffen. Diese Ermächtigung ist ausdrücklich im § 91 der Hessischen Bauordnung verankert.
Diese Ortssatzungen gelten zusätzlich zur Bauleitplanung der Bebauungspläne, die ebenfalls als Satzungen erlassen werden, und können so die Gestalt des Bauvorhabens wesentlich mit beeinflussen. Sie gelten für alle Bauvorhaben unabhängig vom Planungsrecht.
Die örtlichen Bauvorschriften der Landeshauptstadt Wiesbaden regeln unter anderem den ruhenden Verkehr im Rahmen der Stellplatzplatzsatzung, die äußere Gestaltung baulicher Anlagen sowie Werbeanlagen (Gestaltungssatzung) und die Gestaltung und Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen (Vorgartensatzung).
In Einzelfällen kann die Bauaufsicht über eine beantragte und begründete Abweichung von den örtlichen Bauvorschriften entscheiden.
- Stellplatzsatzung unter Stadtrecht 6. Stadtentwicklung, Bau- und Wohnungswesen, Umwelt- und Naturschutz, Straßen- und Verkehrswesen (Öffnet in einem neuen Tab)
- Gestaltungssatzung unter Stadtrecht 6 - 1.3 Ortssatzung über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen, Werbeanlagen und Warenautomaten (Gestaltungssatzung) (Öffnet in einem neuen Tab)
- Vorgartensatzung unter Stadtrecht 6. Stadtentwicklung, Bau- und Wohnungswesen, Umwelt- und Naturschutz, Straßen- und Verkehrswesen (Öffnet in einem neuen Tab)