Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der jeweiligen Bauaufsicht zu Gunsten einer oder eines Dritten, bestimmte Dinge zu tun, zu dulden oder zu unterlassen.

Die Eintragung einer Baulast ist freiwillig. Ist eine Baulast aber eingetragen, kann die Verpflichtung aus dieser auch zwangsweise vollzogen werden, beispielsweise durch bauaufsichtliches Einschreiten oder privatrechtliche Klageverfahren der begünstigten Eigentümerin oder des Eigentümers.

Eine Grundstückseigentümerin oder ein Grundstückseigentümer stellt mit der Abstandsflächenbaulast die fehlende Abstandsfläche für Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück auf dem eigenen Grundstück zur Verfügung. Die Übernahme dieser Baulast löst die Pflicht aus, eine Bebauung dieser Fläche zu unterlassen und die Inanspruchnahme als Abstandsfläche für die Grundstücksnachbarin oder den Grundstücksnachbarn zu dulden.

Die Baulast ist inhaltlich gekennzeichnet durch:

• den öffentlich-rechtlichen Charakter der übernommenen Verpflichtung (diese darf keinen Inhalt privatrechtlicher Natur haben)
• ihre Grundstücksbezogenheit (ruht auf dem Grundstück beziehungsweise einem Grundstücksteil im Rechtssinne)
• ihre baurechtliche Bedeutung und Vorhabenbezogenheit (Die Baulast entspricht dem Bauordnungs-, Bauplanungs- oder dem sonstigen öffentlichen Baurecht, steht in Verbindung mit einer konkreten Baumaßnahme beziehungsweise dient der Sicherung materiell-rechtlicher Zulässigkeitstatbestände)
• den Zweck, der mit dieser Baulast geregelt wird – dieser darf sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (zum Beispiel bereits in einem Bebauungsplan als zwingende Festsetzung öffentlich-rechtlich gesichert sein).

Sie wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

Baulasten wirken sich auf die Nutzbarkeit und auf die Bebaubarkeit eines Grundstücks aus. Sie werden eingetragen, um rechtliche Hindernisse auszuräumen. Anlass hierfür kann ein Baugenehmigungsverfahren, Mitteilungsverfahren, die Errichtung baugenehmigungsfreier Vorhaben oder ein bauaufsichtliches Einschreiten sein. Ergibt sich aus dem Genehmigungsverfahren, dass der Eintrag einer bestimmten Baulast erforderlich wäre, kann der Bauantrag nur rechtmäßig genehmigt werden, wenn durch die Eintragung einer Baulast in das Baulastenverzeichnis gesichert wird, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

Baulasten werden auch erforderlich, wenn Grundstücke geteilt werden und bei der Teilung neue Verhältnisse geschaffen werden, die nur durch Eintragung von Baulasten in Einklang mit den maßgeblichen Bestimmungen der HBO gebracht werden können (zum Beispiel die Sicherung einer Zufahrt zu einer öffentlichen Verkehrsfläche). Darüber hinaus können Baulasten auch auf Grund anderer öffentlich rechtlicher Bestimmungen zur Eintragung gelangen (zum Beispiel im Rahmen von Umlegungsverfahren).

In der Regel wird eine Baulast zur Ermöglichung eines konkreten Bauvorhabens eingetragen. Baulasten dienen dabei der Regelung bauordnungsrechtlicher Belange. Zwingende Vorschriften der Hessischen Bauordnung – wie beispielsweise das Erfordernis einer Brandwand nach § 33 HBO – können jedoch nicht durch Baulasten außer Kraft gesetzt werden. Hierzu bedarf es stets einer Abweichungsentscheidung nach § 73 HBO. Anders verhält es sich jedoch bei den Baulasten, die in der HBO ausdrücklich vorgesehen sind (zum Beispiel die Zufahrtsbaulast).

Planungsrechtliche Vorschriften können Baulasten jedoch weder verdrängen, aufheben noch ändern.

Die häufigsten Baulasten betreffen Leitungsrechte, Stellplätze, Abstandsflächen, Zufahrten und Zugänge zu Grundstücken in zweiter Reihe oder auch Rettungswege.

Stellplatz-Baulasten helfen dabei, notwendige PKW-Stellplätze, die nicht auf dem eigenen Grundstück liegen können, auf einem fremden Grundstück in zumutbarer Entfernung nachzuweisen. Die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer hat dann zu dulden, dass Dritte auf ihrem oder seinem Grundstück ihr Auto parken.

Abstandsflächen-Baulasten dienen dazu, erforderliche Anstandsflächen auf dem Nachbargrundstück zur Verfügung zu stellen, die freizuhalten sind.

Vereinigungsbaulasten sind nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn zwei oder mehrere Grundstücke ein gemeinsames grenzüberschreitendes ober- oder unterirdisches Gebäude haben. Ansonsten sind Einzelbaulasten einzutragen. Eine Vereinigungsbaulast ersetzt keine reale Grundstücksvereinigung mit allen möglichen Rechten und Pflichten. Es muss genau begründet werden, warum es ausschließlich mit einer Vereinigungsbaulast zu einer baurechtlich möglichen Baugenehmigung kommen kann. Ohne genaue Begründung und deren Darstellung in Plänen kann ein später nicht mehr nachvollziehbarer Zustand mit nicht eindeutig festgelegten Rechten und Pflichten entstehen, der zu Rechtsstreitigkeiten führen kann.

Die Anbau-Baulast verpflichtet zum Anbau an das Nachbargebäude.

Erschließungs-Baulasten können die Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben auf Grundstücken bewirken, die ansonsten nicht zulässig wären, da die dauerhafte Erschließung eines Grundstücks grundsätzlich gesichert sein muss. Es gibt jedoch keine einheitliche Erschließungsbaulast. Es ist vielmehr getrennt auszuwählen, welche Form der Erschließung des jeweiligen Grundstückes erforderlich ist; dies können beispielsweise Ver- und Entsorgungsleitungen, Zufahrten, Zugänge oder auch Rettungswege sein.

Eine Baulast kann nur die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer beziehungsweise (falls vorhanden) zusätzlich mit der oder dem Erbbauberechtigten des zu belastenden Grundstücks eintragen lassen. Grundstückseigentümerin oder -eigentümer ist, wer im Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen ist. Sind hier mehrere Personen eingetragen, muss jede Person ihr Einverständnis zur Baulast erklären.

Ob der Eintrag einer Baulast erforderlich ist, wird in der Regel im Verlauf eines bauaufsichtlichen Prüfverfahrens ersichtlich. Daher wird die Eintragung einer entsprechenden Baulast im Rahmen des Prüf- bzw. Genehmigungsverfahrens als interner Auftrag innerhalb der Bauaufsicht weitergeleitet. Weitere Informationen erhalten Sie dann entsprechend vom jeweiligen Sachbearbeiterin oder dem Sachbearbeiter, die oder der den internen Auftrag auf Eintragung einer Baulast bearbeitet.

Die Eintragung einer Baulast wird in der Regel im Verlauf eines bauaufsichtlichen Prüfverfahrens erforderlich. Sie werden in diesem Fall vonseiten der Bauaufsicht über die für die Baulasteintragung einzureichenden Unterlagen informiert. 

In der Regel müssen Sie die Baulast in einem amtlichen Lageplan vermaßt darstellen und gegebenenfalls zusätzliche Pläne zur weiteren Erläuterung vorlegen.

Fragen dazu können Sie gerne an baulastenwiesbadende richten. 

Damit eine Baulast wirksam wird, muss sie in das sogenannte Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Hier können Sie auch – bei berechtigtem Interesse – die Auskunft über vorhandene Baulasten auf einem Grundstück erhalten. Für die Online-Auskunft werden Gebühren in Höhe von 30 Euro erhoben. 

Die Kosten für die Eintragung der Baulast, trägt in der Regel der Begünstigte. Der Kostenansatz bemisst sich dabei am Verwaltungsaufwand beziehungsweise dem Wert der Baulast.

Die Eintragung einer Baulast kostet derzeit im Mittel 300 Euro je Baulast.

Die Löschung einer Baulast kostet derzeit im Mittel 170 Euro je Baulast.

Bei Mehraufwand sind höhere Kosten möglich.

Da sich eine Baulast – beispielsweise eine Abstandsflächen-Baulast – wertmindernd auf ein Grundstück auswirken kann, auf dem die Baulast eingetragen wird, und die Zustimmung zum Eintragen einer Baulast freiwillig ist, ist es in der Praxis privatrechtlich möglich, für die Zustimmung zur Baulast eine Entschädigungsleistung zu erhalten. Diesbezügliche Kompensationsvereinbarungen treffen der oder die baulastbegünstigten sowie die baulastbelastete Grundstückseigentümerin oder der Grundstückeigentümer untereinander.

Eine Baulast liegt als öffentliche Last auf dem Grundstück. Ihre Geltungsdauer ist nicht beschränkt und auch für alle Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger (Käuferinnen und Käufer, Erbinnen und Erben) bindend. Sie kann nur mit Zustimmung der Bauaufsicht gelöscht werden, sofern ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.

Baulasten können nur dann gelöscht werden, wenn das öffentliche Interesse am Bestehen der betreffenden Baulast nicht mehr besteht. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Bauvorhaben nicht oder anders ausgeführt wird, als geplant und beispielsweise Abstandsflächen nicht mehr überschritten werden oder wenn zur Unterbringung von Stellplätzen eine andere Lösung gefunden wird.

Allerdings werden Baulasten nicht automatisch gelöscht, hier müssen die Beteiligten einen formlosen, begründeten Antrag bei der Bauaufsicht stellen. 
Bevor Sie die Löschung einer Baulast beantragen, sollten Sie mit den begünstigen Eigentümern klären, ob diese gewillt sind, auf die Baulast zu verzichten. Der Antrag auf Löschung einer Baulast kann formlos erfolgen, dabei muss jedoch explizit begründet werden, warum die Baulast gelöscht werden soll und es muss ersichtlich sein, welches Baulastenblatt und welche Textbausteine die beantragte Löschung betrifft. Zu benennen sind weiterhin die Namen und aktuellen Adressen aller Grundstückseigentümer der betroffenen Grundstücke (belastetes sowie begünstigtes Grundstück).

Vor der Löschung müssen die Beteiligten (insbesondere die begünstigte Partei) entsprechend angehört werden und es muss festgestellt werden, dass kein öffentliches Interesse am Bestand der Baulast besteht. Die Bauaufsicht muss hier gem. § 85 Abs. 3 HBO den Verzicht erklären, wenn kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht.

Während es die Baulast nur im öffentlichen Recht gibt, regelt die Grunddienstbarkeit nur privatrechtliche Rechte und Pflichten an einem Grundstück und wird ins Grundbuch in der Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) eingetragen. Baulasten dagegen werden nicht in das Grundbuch sondern nur in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Empfehlenswert ist es, neben der Baulast auch zusätzlich die privatrechtliche Eintragung ins Grundbuch mit gleichem Wortlaut vorzunehmen.