Grundstücke können aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen, die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer aufgeführt werden. Sind diese Flurstücke im Grundbuch unter der gleichen laufenden Nummer gelistet, gelten sie auch baurechtlich als ein Grundstück. Werden sie im Grundbuch unter verschiedenen laufenden Nummern geführt, handelt es sich um unterschiedliche Grundstücke.
Die Hessische Bauordnung (HBO) regelt Grundstücksteilungen unter § 7 – demnach braucht es für die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, eine Teilungsgenehmigung durch die Bauaufsicht.
Antrag auf Grundstücksteilung / Teilungsgenehmigung
Bei einem Antrag auf Teilung eines Grundstücks nach § 7 HBO überprüft die Bauaufsicht, ob durch die beabsichtigte Teilung die Vorschriften der Hessischen Bauordnung oder der aufgrund der Hessischen Bauordnung erlassenen Gesetze weiterhin eingehalten werden.
Grundsätzlich gilt, dass durch eine Teilung dauerhaft vernünftige, nutzbringende, selbstständige und unabhängig von anderen Grundstücken zu bewirtschaftende Grundstücke entstehen müssen. Die geplante Grundstücksteilung muss rechtskonform sein, damit sie genehmigungsfähig ist. Daher prüft die Bauaufsicht, ob die geplante Grundstücksteilung den bauordnungsrechtlichen Vorschriften entspricht. Das betrifft beispielsweise die Abstandsflächen, den Brandschutz und den Zugang für die Feuerwehr, Zufahrten zu Grundstücken und die Sicherung von Stellplätzen auf jedem Grundstück. Dies kann zum Beispiel bedeuten, dass Baulasteinträge erforderlich werden. Auch dürfen durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes widersprechen.
Bei der Antragstellung sind Formvorschriften festgelegt. Diese ergeben sich aus § 7 Absatz 3 HBO, sowie dem Bauvorlagenerlass, der auch das verpflichtend eingeführte Antragsformular enthält. Der Antrag auf Grundstücksteilung kann sich immer nur auf ein Grundstück beziehen. Sollen mehrere Grundstücke geteilt werden, so ist für jedes Grundstück ein eigenständiger Antrag bei der Bauaufsicht einzureichen.
Erst nach dem Erhalt der Teilungsgenehmigung darf ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder eine andere Vermessungsstelle die eigentliche Zerlegung des Grundstücks endgültig durchführen und die neuen Flurstücke im Liegenschaftskataster bilden.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Als weitere Möglichkeit zur Teilung eines Grundstücks sieht die HBO vor, dass eine Vermessungsstelle nach § 15 Abs. 2 Satz 1 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes, die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt.
Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung wird durch ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüros ausgestellt. Die Bauaufsicht stellt keine Unbedenklichkeitsbescheinigungen aus.
Unbebaute Grundstücke
Soll ein unbebautes Grundstück geteilt werden, ist die Erteilung eines Negativzeugnisses notwendig. Das Negativzeugnis können sowohl die Bauaufsichtsbehörde als auch die Vermessungsstellen erteilen. Das Negativzeugnis wird durch die Bauaufsichtsbehörde ebenso wie die Teilungsgenehmigung auf Grundlage eines Teilungsantrages ausgestellt.