Wohnformen und Finanzierung

Viele Menschen können oder wollen kein Wohneigentum erstehen. Um ihre Idee des gemeinschaftlichen Wohnens realisieren zu können, brauchen sie einen Investor/eine Investorin, der das Projekt baut und der ihnen die Immobilie vermietet.

Kooperationsvereinbarung
Hierbei sollte frühzeitig eine Kooperationsvereinbarung mit dem jeweiligen Investor/ jeweiligen Investorin getätigt werden, um die Zusammenarbeit zu klären und so ein partnerschaftliches Verfahren zu ermöglichen. 
Zu klärende Fragen:

• Möglichkeit und Grenzen der Mitbestimmung der Wohngruppe an der Planung
• Umgang mit Gemeinschaftsbereichen und Freiflächen (Wer trägt hier die Miet- und Unterhaltungskosten?)
• Belegungs- und Vorschlagsrechte bei Neuvermietung

General- oder Einzelmietung?
Normalerweise läuft eine Vermietung folgendermaßen ab: Der Vermieter/die Vermieterin schließt Einzelmietverträge mit den einzelnen Projektmitgliedern ab. Gemeinschaftsflächen werden an die gesamte Gruppe vermietet, die anfallenden Kosten werden auf die einzelnen Mitglieder umgelegt.
Die Gruppe kann auch als Generalmieter für sämtliche Räumlichkeiten auftreten. Dabei schließt sie ihrerseits Einzelmietverträge mit den einzelnen Mitgliedern ab. Die Gruppe hat so mehr Selbstständigkeit.

Höhe der Wohnkosten
Im Grundsatz finanziert sich Gemeinschaftliches Wohnen zur Miete wie jede individuelle Mietwohnung. Der Mietpreis ist davon abhängig, ob es sich um frei finanzierte oder geförderte Wohnungen handelt. Hinzu kommen bei dieser Wohnform die anteiligen Kosten für Gemeinschaftsflächen.

Wer gerne den Schutz des individuellen Eigentums nicht aufgeben möchte, aber trotzdem ein solidarisches Miteinander wünscht, für den bietet sich ein Wohnprojekt an, in dem individuelles Eigentum erworben werden kann. Projektgründer realisieren ihr Wohnprojekt von Beginn an selbst und bringen sich schon früh mit eigenen finanziellen Beiträgen ein.

Grundstückskauf
Bei der Vorfinanzierung ist eine gemeinsame Handlungsfähigkeit der Gruppe gegenüber den anderen Akteuren (Architekten, Banken…) eine wichtige Voraussetzung, denn die Gruppe muss selbst ein geeignetes Grundstück finden. Wenn dieses gefunden ist, kann die Gruppe das Grundstück kaufen. Da oft noch nicht alle Gruppenmitglieder zu diesem Zeitpunkt gefunden sind, muss die Kerngruppe diesen Grundstückspreis finanzieren. Zuvor ist genau zu prüfen, ob die Vorstellungen der Gruppe auch baulich umgesetzt werden können (B-Plan, Baurecht, Ausnutzung).

Planungs- und Bauphase
In der Planungs- und Bauphase werden als Gruppe Aufträge an bspw. Architekten oder Handwerker vergeben. Die entstehenden Kosten zahlt jedes Mitglied anteilig entsprechend dem Baufortschritt. Die Höhe der Kosten kommt auf die Größe des jeweiligen Eigentumsanteil an (Eigentumswohnung + Anteil am Gemeinschaftseigentum). Bereits mit genehmigten Plänen und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung kann die Teilung im Einzeleigentum erfolgen, sodass jedes Mitglied zum Wohnungseigentümer wird.

Danach funktioniert die Finanzierung ähnlich wie bei individuellen Eigentum. Die Mittel für seinen späteren Eigentumsanteil hat jedes Gruppenmitglied selbst aufzubringen, in der Regel durch ein Darlehn bei einem Kreditinstitut. Es ist möglich, günstige Konditionen zu erhalten, wenn alle Mitglieder sich über die gleiche Bank finanzieren. Darlehnsschuldner ist später nicht die Gruppe sondern jedes einzelne Mitglied für den eigenen Anteil.

Der Gemeinschaftsgedanke hat bei genossenschaftlichen Wohnprojekten eine besondere Bedeutung. Denn per Definition ist genossenschaftliches Eigentum gleich gemeinschaftliches Eigentum. Es kann entweder eine neue Genossenschaft gegründet werden oder sich einer bestehenden Genossenschaft angeschlossen werden.

Neue Genossenschaft
Um eine neue Genossenschaft zu gründen, müssen den einzelnen Mitgliedern für den Grundstückserwerb, Bau oder Umbau ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Mitglied kann nur der werden, der Anteile erwirbt. Auch Mitglieder, die finanziell schlechter dastehen, können Mitglied werden, solange andere Mitglieder entsprechend mehr Anteile erwerben. Die Immobilie bei genossenschaftlichen Wohnprojekten wird gemeinsam finanziert, über

• Pflichtanteile,
• Wohnungsbezogene Pflichtanteile.

Die Höhe der Kosten orientiert sich an der Größe der späteren Wohnung.
Zusätzlich können unter bestimmten Bedingungen auch Kredite oder Fördermittel beansprucht werden.

Rückzahlungsoption
Bei Auszug kann das Geschäftsguthaben an jedermann in der Genossenschaft übertragen werden (an bestehendes Mitglied oder zukünftiges Mitglied). Ansonsten ist dem Mitglied nach Ablauf einer bestimmten Frist (ca. 1,5 bis 2 Jahre sind üblich) sein Geschäftsguthaben auszuzahlen.