Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine amtliche Bestätigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, dass eine Wohnung oder Nutzungseinheit baulich hinreichend (durch Wände, Decken und einen abschließbaren Zugang) von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt, also abgeschlossen, und voll umfänglich nutzbar ist. Weiterhin kann sie konkret vermessene Grundstücksflächen, wie Stellplätze oder Terrassen, enthalten. 

Sie dient – zusammen mit dem Aufteilungsplan – der Gliederung eines Gebäudes in Wohn- und/ oder Teileigentum, damit diese als eigenständige Einheit ins Grundbuch eingetragen werden können. Auf diese Weise kann ein Mehrparteienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, um diese einzeln zu veräußern. Außerdem ist so eine Regelung für spätere Erben oder die Sicherung von Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht möglich.

Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich, tatsächlich, räumlich und funktionell vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist (zum Beispiel durch Wände und Decken) und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem gemeinschaftlichen Treppenhaus oder einem Vorraum hat. Ist eine Wohn- beziehungsweise Nutzungseinheit nur über eine andere Einheit zu erreichen, so ist diese nicht in sich abgeschlossen.

Eine Wohneinheit muss so ausgestattet sein, dass sie als Wohnraum nutzbar ist. So muss eine Wohnung zum Beispiel über eine Toilette und eine Dusche oder eine Badewanne sowie eine Küche oder Kochgelegenheit verfügen, die innerhalb der Wohnung liegen. Sind im genehmigten Altbestand Bad oder Dusche nicht vorhanden, kann hier nur eine Bescheinigung über Teileigentum, nicht aber über Wohnungseigentum ausgestellt werden. Dabei müssen sich die Räume – beispielsweise Küche und Bad – nicht auf einer Etage befinden, sondern können auch übereinander liegen, sofern sie über eine Treppe innerhalb des eigenen Sondereigentums, also der Wohnung, verbunden sind.

Einer abgeschlossenen Wohnung können auch zusätzliche Räume außerhalb der Wohnung zugeordnet sein. Diese müssen im Aufteilungsplan allerdings mit der gleichen Nummer wie die Wohnungen bezeichnet und ebenfalls verschließbar sein. Dies gilt auch für "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume". Dabei handelt es sich um sonstige Räume, die sich im Unterschied zu den Wohnungen aus ihrer Zweckbestimmung ergeben, wie zum Beispiel gewerbliche Räume, Praxisräume, Abstellräume, Garagen, Keller, Lager et cetera.

Als abgeschlossen gelten auch vermessene Grundstücksflächen, wie zum Beispiel Stellplätze, Terrassen, Gartenanteile et cetera. Diese benötigen keine bauliche Abgrenzung, solange sie durch Maßangaben eindeutig auf dem Grundstück verortet sind.

Treppenhäuser, Heizungsräume, Hausanschlussräume, Fahrradkeller, Trockenräume, Spielplätze et cetera sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftseigentum muss für alle Eigentümerinnen und Eigentümer erreichbar sein, der Zugang darf nicht durch fremdes Sondereigentum führen. 

Antragsberechtigt ist jeder, der Eigentümer muss jedoch in jedem Fall auf dem Antragsformular unterschreiben, auch wenn die Beantragung durch eine Person erfolgt, die nicht Eigentümerin oder Eigentümer ist. Ebenso ist eine Vollmacht beispielsweise erforderlich, wenn der Schriftverkehr zu den Plänen über ein Architekturbüro läuft. Dann ergänzt beziehungsweise korrigiert die Architektin oder der Architekt die Pläne direkt und reicht diese ein. Der Eigentümer bekommt als Antragsteller die entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung direkt zugesendet.
Ebenfalls berechtigt sind Personen, die ein berechtigtes Interesse an der Bescheinigung nachweisen können (zum Beispiel eine Käuferin oder ein Käufer durch Vorlage eines Kaufvertrags).

Die erforderlichen Antragsunterlagen sind per Post bei der Bauaufsicht einzureichen. Dort erfolgen auch die Bearbeitung der Anträge und die Ausstellung der Bescheinigungen.

Welche Unterlagen im konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfragen Sie am besten beim zuständigen Sachgebiet der Bauaufsicht.
E-Mail: baulastenwiesbadende

Folgende Unterlagen müssen in der Regel in einfacher Ausfertigung eingereicht werden:

• unterschriebenes Antragsformular
• gegebenenfalls Vollmacht (wenn die Ansprechpartnerin oder der Ansprechpartner für die Bauaufsicht NICHT die Antragstellerin oder der Antragsteller ist)
• Änderungsbeschreibung (nur bei Nachträgen)
• Wohn- und Nutzflächenberechnung

Folgende Aufteilungspläne müssen in der Regel zweifacher Ausfertigung eingereicht werden:

• Auszug aus dem Liegenschaftskataster/der Liegenschaftskarte (alternativ ein Lageplan vom Vermesser - in der Regel bei Neubauten, die noch nicht im Kataster eingetragen sind)
• Freiflächenplan des gesamten Grundstücks
• Grundriss jeder vorhandenen Etage von Keller bis Spitzboden
• mindestens einen Schnitt von jedem Gebäude
• alle Ansichten des/der Gebäude(s), gezeichnet oder als Farbfoto

Detaillierte Informationen zu den Unterlagen und Aufteilungsplänen finden Sie in unserem Leitfaden Antragsunterlagen und Pläne Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Alle eingereichten Pläne und sonstige Objektunterlagen müssen bei Bestandsbauten dem aktuellen Zustand und bei Neubauten dem Planungsstand entsprechen. Dies wird zwar in der Regel nicht von der Bauaufsicht überprüft, aber genehmigungspflichtige Abweichungen des Ist-Zustands von den eingereichten Plänen oder der genehmigten Ausführung bleiben auch mit Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung illegal.

Für die Form der eingereichten Pläne, die Darstellung von Änderungen sowie für die formale Nummerierung und Kennzeichnung der einzelnen Räume jeder Nutzungseinheit finden Sie detaillierte Informationen und Tipps in unserem Leitfaden Antragsunterlagen und Pläne Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Die Prüfung des Antrags erfolgt nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) – eine baurechtliche Prüfung findet nicht statt. Daher ist das Ausstellen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht mit einer Baugenehmigung für Gebäude oder Gebäudeteile auf einem Grundstück gleichzusetzen – ein nicht genehmigter baulicher Zustand wird durch diese Bescheinigung weder legalisiert noch geduldet. Die Antragstellerin oder der Antragssteller hat vielmehr selbst zu prüfen, ob die eingereichten Aufteilungspläne mit dem tatsächlich genehmigten Zustand übereinstimmen. Die Bauaufsicht prüft lediglich, ob die Einheiten abgeschlossen und über das Gemeinschaftseigentum zugänglich sind sowie, ob die Voraussetzungen von Wohnraum erfüllt und die Pläne korrekt sind.

Das Sondereigentum an einem Stellplatz kann einer Wohn- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden. Ist der Zugang über Gemeinschaftseigentum gesichert, kann für einen Stellplatz auch eine eigenständige Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt werden.

Ein Stellplatz gilt als abgeschlossen, wenn er durch Maßangaben oder eine dauerhafte Begrenzungen gekennzeichnet und nummeriert ist. Hierbei erhält die Stellplatzfläche entweder die Nummer des zu ihm gehörenden Sondereigentums oder eine eigene Nummer als Sondereigentum.

Die Abgeschlossenheit ist möglich für Stellplätze aller Art, wie (Tief-) Garagen, ebenerdige Außenstellplätze, Mehrfachparkanlagen et cetera. Wichtig sind die eindeutige Verortung und die Nummerierung. Stellplätze ohne Nummerierung gelten als Gemeinschaftseigentum. Analog ist die Bescheinigung der Abgeschlossenheit für ebenerdige Grundstücksflächen wie Terrassen durch die genaue Vermaßung der Flächen möglich.

Wurde bereits in der Vergangenheit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die betreffende Einheit ausgestellt und ist diese noch vorhanden beziehungsweise beim Grundbuch eingereicht worden, muss bei nachträglichen baulichen Veränderungen, beispielsweise dem Ausbau des Dachgeschosses oder der Zusammenlegung zweier Wohnungen, lediglich ein Nachtrag gestellt werden. Dieser Nachtrag enthält nur noch diejenigen Pläne, aus denen sich die Änderungen ergeben, beispielsweise Grundrisse, Schnitte und Ansichten.

Neben den geänderten Plänen, muss eine sogenannte Änderungsbeschreibung eingereicht werden, in der kurz schriftlich beschrieben wird, welche Änderungen zur Urbescheinigung neu bescheinigt werden sollen.

Die dann ausgestellte Abgeschlossenheitsbescheinigung beinhaltet nur die geänderten Wohnungen beziehungsweise Räume. Die vorangegangenen Abgeschlossenheitsbescheinigungen behalten für die von der Änderung nicht betroffenen Einheiten ihre Gültigkeit.

Die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung richten sich nach der Anzahl sowie der Größe der jeweiligen Wohn- beziehungsweise der Nutzungseinheit. In der Regel liegen die Kosten zwischen 100 und 500 Euro je Wohnungs- oder Teileigentum. Grundlage hierfür ist die Satzung über die Erhebung von Bauaufsichtsgebühren der Landeshauptstadt Wiesbaden.